기초공부 : 법적지상권

법정지상권이란 계약에 의하지 않고도 설정되는 지상권을 의미한다.

민법에서는 2가지의 법정지상권이 규정되어 있는데

하나는 305조에 의한 법정지상권이고,

다른 하나는 366조에 의한 법정지상권이다.

 

305조에 의한 법정지상권은 전세권과 관계가 있고,

366조에 의한 법정지상권은 저당권과 관계가 있다.

 

나머지 2가지는 가등기담보법에 의한 법정지상권과 입목등기법에 따른 법정지상권이 있다. 분묘기지권을 제외하였을 때 모두 토지와 건물의 소유자가 같았다가 모종의 이유로 소유자가 달라질 때 건물의 소유자가 토지의 소유자한테 갖는 지상권의 형태를 띤다는 공통점이 있다.

 

 

저당권에 의한 지상권(민법 제366조)

제366조(법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

제366조의 법정지상권은

(1) 건물소유를 위한 토지이용관계가 성립하지 않게 될 경우 발생하게 될 건물철거라는 사회경제적 손실을 방지하기 위해서 인정된다.

(2) 토지저당권자는 저당권 설정 당시 토지를 위한 이용관계의 부담을 예상하였을 것이고, 건물저당권자는 존속하는 것이 예정된 건물을 담보의 대상으로 파악하였을 것이기에, 저당권의 실행에 의하여 토지와 건물의 소유가 달라진 때에 토지이용관계를 현실화하기 위해서 인정된다. 

제366조의 법정지상권은

(1) 건물이 존재하고,

(2) (저당권 설정 당시) 토지와 건물의 소유자가 동일하며,

(3) 저당권이 설정되고,

(4) 경매로 인해 토지와 건물에 대한 소유가 분리되었을 때 인정된다. 

(1) 건물의 존재의 시기와 관련하여, 토지 위에 저당권이 설정되는 경우 저당권 설정 당시 건물이 이미 존재하였어야 제366조의 법정지상권을 인정할 수 있는가와 관련한 문제가 있다.

다수설은 토지에 저당권이 설정될 당시 건물이 존재하여야 한다고 한다.

소수설은 저당권자가 제365조에 의하여 일괄 경매를 한 결과 소유자가 달라진 경우, 토지에 저당권이 설정된 이후에 건물이 건축되었어도 법정지상권이 인정된다고 한다.

판례는 다수설에 따른다. 다만, 건축 중인 건물에 대해서도 그 건물의 존재성을 인정하는 모습을 보인다. 건물의 규모나 종류가 외형상 짐작될 만큼 건축이 진전되었고, 경매에서 소유권이 변경될 때 건물로서의 독립된 외관을 갖추었다면 미등기 건물이더라도 법정지상권이 인정된다.(2004다13533판결)

- 출처 : 나무위키

 

 

 

[질문] 땅 임자 따로, 건물 임자 따로일 때는
대도시 부근에서 대대로 농사를 짓고 살아온 오 서방은 땅값이 오르게 되자 농사는 수지가 안 맞는 데다가 일손도 부족하여 더 이상 계속할 수 없는 형편이므로, 땅의 일부는 팔고 또 일부는 저당을 잡혀 한 밑천 만들어 증권에 몽땅 투자하였다.
그러나 증권 시세가 폭락하자 하루아침에 쫄딱 망하고 말았다. 저당 잡은 채권자가 경매 신청을 하여 땅은 부동산 투기꾼에게 넘어갔다. 설상가상으로 땅을 거머쥔 투기꾼은 그 땅 위 오 서방의 집을 철거해달라고 하는데 어쩌면 좋을까?
① 남의 땅에 서 있는 건물이 됐으므로 철거할 의무가 있다.
② 땅의 사용료만 물면 되고 철거하지 않아도 된다.
③ 철거될 때는 철거되더라도 버티고 사는 수밖에 없다.
[해답] 법정 지상권 
정답 및 해설 보기 ②
오 서방은 건물을 철거하지 않아도 된다.
왜 그럴까? 토지와 건물이 같은 사람 소유였다가 나중에 토지 또는 건물 중 하나라도 소유자를 달리하게 되더라도, 법은 건물 소유자에게 일정한 권리를 인정해주고 있기 때문이다. 이것을 ‘법정 지상권’이라고 한다.

건물 소유자에게 법정 지상권이 인정되는 경우는 세 가지다.

첫째는 토지와 건물의 같은 소유자가 건물에 전세권을 설정한 후 토지 소유자가 바뀐 경우이고,
둘째는 토지나 건물 어느 한 쪽에만 저당권이 설정된 후 경매로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우이며,
셋째는 같은 소유자였다가 어느 하나가 매매, 증여, 강제 경매 등으로 소유자가 다르게 된 경우이다(마지막의 경우는 특별히 ‘관습법상 인정되는 법정 지상권’이라고 부른다).

이런 경우로 건물 소유자가 법정 지상권을 취득하게 되면, 토지 소유자의 철거 요구에 응할 의무는 없게 된다. 법정 지상권이 인정되는 이유는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보고 있는 우리나라의 법제하에서 건물 소유자의 권리와 편익을 위해서다.
참고 조문 제366조(법정 지상권)저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상 건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지 소유자는 건물 소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.[네이버 지식백과] 법정 지상권 - 땅 임자 따로, 건물 임자 따로일 때는 (재미있는 법률여행 1 - 민법 재산법, 2014. 11. 14., 한기찬)