토지(土地)는 부동산의 전형으로, 일정한 지면(地面)의 상하를 포함하는 것이다. 여러 분류는 택지, 부지, 후보지, 이행지, 필지, 획지, 나지, 건부지, 공지, 맹지(미개발지 중 도로에서 멀리 떨어진 땅), 법지, 빈지, 포락지, 휴한지, 선하지 등이 있다.
유형
대지(垈地)는 집을 지을 땅을 말한다. 건축행위가 가능한 필지로, 둘 이상의 필지가 모여 대지가 될 수도 있다. 집터의 법률 용어로 용적률, 건폐율을 산정하는데 쓰인다.
대지면적
대한민국 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 제2조에 따라 면적은 지적공부에 등록한 필지의 수평면상 넓이를 뜻하므로, 대지면적이란 집을 지을 땅의 수평면상 넓이를 말한다.
대한민국 법률상 정의
건축법 제2조에서는 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지를 말한다
필지(筆地), 필(筆)은 구획된 논이나 밭, 임야, 대지 따위를 세는 단위이다. 땅에 대한 소유권이나 건물이 앉은 터를 기준으로 해서, 토지 구역 경계로 갈라 정한 국토를 등록하는 기본단위이다. 필지는 도시에서 용도지역, 용도지구를 구분하는 도시계획에서 기초 단위이다. 개별 필지는 지번과 지목을 가지고 있고, 도시지역에 있는 필지는 토지이용계획이 부여된다.
기존 시가지는 산, 언덕, 하천, 도로 따위의 지형에 따라 필지 형상이 비정형으로 만들어져 있으나, 도시가 형성됨에 따라 택지 개발이나 재개발 따위로 도로와 직교하는 토지구획선을 그어 정형화 되는 경우가 많다. 농촌에서도 토지구획정리 사업 따위로 논, 밭 따위 농지를 정형화하기도 한다.
대한민국
대한민국 법률상 용어인 필지는 구획되는 토지의 등록 단위를 말하며, 공시지가의 고시 단위가 된다.
지적측량은 필지의 경계 또는 좌표와 면적을 정하는 측량이다.
여러 개의 필지는 모여 도로로 구획된 한 블록(영어: block)을 이룬다.
기타
대부분의 필지는 어느 한 부분이든 도로에 접해서 있는데, 그렇지 않은 필지는 맹지라고 부른다. 건축을 위해 여러 개의 필지를 합해서 하나로 만드는 것은 합병(合倂), 합필(合筆), 또한 소유권 이전 따위를 위해 한 필지를 여러 개의 필지로 나누는 것은 분할(分割), 분필(分筆)이라고 한다.
맹지
맹지(盲地, landlocked land)는 주위가 모두 다른 사람 소유의 토지로 둘러싸여 도로에 접하는 부분이 전혀 없는 한 필지의 토지를 뜻한다.[1]
평가 방법
현황기준 평가
맹지의 이용 상황이 농지나 임야, 농가주택에 딸린 텃밭과 같이 현 상태로 이용하는 데 문제가 없고, 인근지역의 상황에 비추어 볼 때 최유효이용에 해당하는 경우, 현황 맹지로서의 이용에 따른 가치로 감정평가할 수 있다.
이와 같은 현황 평가는 읍 또는 면에 소재한 농경지대나 산림지대에 적용할 수 있는 방법이며, 이러한 지역은 새로운 건축물이 들어설 가능성이 낮거나 현 상태대로의 이용에 문제가 없는 경우에 해당한다.
또한 맹지의 진입로 개설이나 인접한 토지의 합병을 전제로 한 접근이 어려운 경우 현황평가를 적용할 수 있으나, 관습상 도로(사도)의 유무나 앞으로의 도로 개설 가능성의 정도를 검토하여야 하며, 감가율 결정 시 합리적 근거 자료의 확보가 선행되어야 한다.[2]
도로 개설을 전제하는 평가
맹지에 대한 도로 개설 가능성이 비교적 높은 경우 진입로 개설을 전제로 한 자루형 토지를 상정하여 감정평가액을 구한 후, 진입로 부지 매입 원가, 공사에 소요되는 비용 등 도로 개설 비용을 제하여 최종 감정평가액을 결정하는 방법이다.
소송 등의 상황으로 인해 진입로 개설에 오랜 시간이 소요될 것으로 예상되는 경우, 진입로 개설 실현 시기까지의 기회비용을 감안해 적정한 할인율을 적용하여 현재가치를 구한다. 또한, 도로 개설의 현실성을 고려하여 적정 감가율로 보정하여 감정평가액을 결정하며, 산식은 다음과 같다.[2]
(자루형 토지를 상정한 평가액 - 도로개설비용) / (1 + 할인율)n * (1 - 감가율)
인접토지 합병 조건부 평가
진입로 개설에 필요한 여유 토지를 확보하기 어려운 경우에 적용하는 방법으로, 해당 맹지와 인접한 토지 중 합병 가능성이 가장 높은 토지를 매입한다고 가정한 뒤, 해당 맹지와 인접 토지를 합한 획지를 기준의 평가액에서 합병 전 인접 토지의 평가액을 공제하고 적정한 감가율을 적용하여 최종 감정평가액을 결정하는 방법이다. 산식은 다음과 같다.[3]
(합병 후 맹지와 인접토지 전체 평가액 - 합병 전 인접토지 평가액) * (1 - 합병 가능성, 합병가치 배분액 등 감안한 감가율)
대지 (터)
- 대지(袋地):
민법
토지는 부동산의 전형(典型)이며 정당한 이익이 있는 범위 내에서는 일정한 지면(地面)의 상하(上下：즉 空中과 地下)를 포함하는 것이다(212조). 따라서 토지의 구성물(岩石·土砂·地下水 등)은 토지와는 별개의 독립한 물건은 아니며, 토지의 소유권은 당연히 그 구성물에도 미친다. 또 미채굴(未採掘)의 광물도 본래는 토지의 구성부분인데 광업법 2조는 국가경제상의 관점에서 일정한 종류의 미채굴의 광물을 토지소유권으로부터 분리하여 그 채취·취득하는 권능을 국가의 수중에 유보하였다. 그러므로 광업법의 적용을 받는 광물은 토지소유권의 내용에 포함되지 않는다.
토지는 자연적으로는 구분되지 않고 연속(連續)하고 있으나 인위적으로 그 지표에 선을 그어서 경계를 삼고 구분하여 토지대장(土地臺帳)에 등록한다(지적 1조, 4조). 등록된 각 구역은 독립성이 인정되며, 지번(地番)으로 표시되고 그 개수(個數)는 필(筆)로써 계산한다. 1필의 토지를 여러 필로 분할하거나 또는 여러 필의 토지를 1필로 합병(合倂)하려면 분필(分筆) 또는 합필(合筆)의 절차를 밟아야 한다(지적 15조 이하, 부등 93조 이하 참조).
물권변동에 관하여 독법주의(獨法主義：形武主義)를 취하고 있는 우리나라 민법에서는 분필절차를 밟기 전에는 토지의 일부를 양도하거나 제한물권을 설정하거나 또는 시효취득하지 못한다고 하는 것이 통설이다.
등기를 하여야만 물권변동이 생기고 토지의 일부에 대한 등기를 인정하지 않기 때문이다(186조, 187조, 245조 2항 참조). 그러나 전세권(傳貰權)에서는 분필절차를 밟지 않아도 1 필의 토지의 일부 위에 설정할 수 있는 예외가 인정되고 있다(부등 139조 2항 참조).[1]
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